房屋买卖合同与民间借贷之争

                                                       刘振忠   福建竞得律师事务所

关键词：房屋买卖  民间借贷   合同性质效力  举证责任  一房二卖  债权担保  违约责任

一、基本案情：

2009年，赵某与房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，购买房地产公司开发1#-28#营业房，房屋总价款为21136320元，房地产公司出具了21136320元的收据。但房地产公司在合同签订之前已将上述房屋大部分出售给第三人，赵某根本无法取得房屋所有权。赵某诉至法院，请求判令：1.解除《商品房买卖合同》；2.由房地产公司公司返还购房款21136320元；3、由房地产公司赔偿损失21136320元。

一审法院支持上述全部诉讼请求，并按照合同约定由房地产公司赔偿赵某已付房款的2%违约金422726.40元。房地产公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。二审法院查明案件事实，归纳争议焦点为：一、如何确定双方当事人争议法律关系的性质；二、原判决认定房地产公司向赵某返还购房款21136320元及支付违约金422726.4元是否正确。

二、争议焦点

（一）如何确定双方当事人争议法律关系的性质。

法院认为，法律事实须为有合法证据证明的事实。赵某为证明双方为房屋买卖关系，提交了《商品房买卖合同》和房地产公司出具的《收据》两份证据，房地产公司并不否认该证据的真实性。现房地产公司主张双方实际为民间借贷关系，该《商品房买卖合同》仅是对民间借贷行为的担保，但其未能提供任何书面证据证明其所主张的事实。至于该合同是否能够备案、是否已经备案，不因此影响合同的真实性。房地产公司主张《商品房买卖合同》实际上为双方民间借贷行为的担保，亦不能因此认定本案《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。一审法院以优势证据原则认定双方为房屋买卖关系，并无不当。关于房地产公司的反诉请求，本院认为，民间借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，《商品房买卖合同》的订立目的即使如房地产公司所述，其亦属于当事人之间的一种交易安排，房地产公司有关案涉《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效的主张，无事实和法律依据。

（二）关于原判决认定房地产公司向赵某返还购房款21136320元及支付违约金422726.4元是否正确的问题。

关于赵某已付购房款数额问题。法院认为，房地产公司虽然向赵某出具收到21136320元购房款的收据。因赵某并非在出具收据当天支付945万元，而是在其后的9月2日和9月10日分两笔支付，故赵某仅以该《收据》作为证据，证明房地产公司实际收到21136320元购房款的事实，证明力不足，其应对每笔款项的具体支付情况进一步提供证据予以证明。赵某并无充分证据证明其已经实际支付945万元之外的其余购房款项，在存疑的情况下，原判决仅以房地产公司出具的《收据》即认定赵某已经实际支付21136320元，依据不足，本院予以纠正。根据已经查明的事实，仅能认定房地产公司实际收到945万元。

因房地产公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，判令房地产公司赔偿赵某945万元损失。

法院判决：一是变更判决房地产公司向赵某返还购房款945万元；

二是变更判决房地产公司向赵某赔偿已付购房款1倍的违约金945万元。

三、裁判要点：

一方当事人主张是房屋买卖合同关系，另一方主张《商品房买卖合同》实为掩盖民间借贷关系的形式时，当事人未能提供任何书面证据，仅有证人证言的孤证不足以证明民间借贷关系的存在，法院以优势证据原则认定双方为房屋买卖合同关系。

民间借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，本案中《商品房买卖合同》的订立目的即使是担保双方的民间借贷行为，如果不涉及违法高利，亦属于当事人之间的一种交易安排，而被法律所认可。

  四、典型意义：最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。以签订买卖房屋合同为民间借贷合同的担保，为认定案件的基础与先决，也是适用该条款的前提。本案中，当事人虽主张双方之间为民间借贷法律关系，但并无证据证明其主张。故人民法院依据证据认定双方之间为商品房买卖合同关系并依法作出裁判。

五、相关法条：

1.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

参考资料：最高人民法院《民间借贷纠纷审判案例指导》，人民法院出版社。

作者：刘振忠，福建竞得律师事务所

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