村民不得将其房屋出卖给无购买权的非同一集体经济组织成员

【裁判要旨】  转让人将其原宅基地上翻修的房屋出卖给受让人，双方就此签订房屋买卖合同。此后，受让人按照合同约定向转让人支付购房定金。转让人出售房屋的同时还应当包括宅基地使用权，由于受让人与转让人非同一集体经济组织内部的成员，受让人无权购得诉争房屋，因此，转让人与受让人就该房屋买卖问题所签订的买卖合同违反相关法律规定，应当认定该合同无效。此外，合同双方还应当返还因合同订立而取得的利益。

【 关键词 】民事　农村房屋买卖合同　宅基地使用权　转让人　受让人　集体经济组织　违反规定　购房定金　解除合同　无权购买　合同无效

【 基本案情 】杜某某与吴某庆、吴某强就诉争房屋（位于秭归县某镇镇杨某村一组自建房屋的第三层毛坯套房）买卖问题签订《房屋买卖协议》约定：杜某某以十八万四千八百元的价格购买吴某庆、吴某强所有的面积为148m的诉争房屋；约定杜某某分四次向吴某庆、吴某强支付房款，分别为杜某某在合同签订当日向吴某庆、吴某强支付八万元购房定金，2012年7月30日前支付5万元，在杜某某装修诉争房屋时向吴某庆、吴某强支付四万元，最后在吴某庆、吴某强成功办理土地使用证后将剩余价款付清；还约定房屋买卖合同生效后，杜某某付清价款，吴某庆、吴某强向其交付房屋后，杜某某则永久享有诉争房屋的所有权，若该房屋因征用所得补偿款归杜某某所有，但整栋房屋所占土地所有权归吴某庆、吴某强永久享有，因该楼所产生的一切费用均与杜某某无关；吴某庆、吴某强不负责办理诉争房屋的产权证，杜某某如需办证，吴某庆、吴某强可协助其办理相关证件。吴某庆、吴某强虽享有整栋楼的建房许可证，但按照相关政策杜某某无法办理产权过户手续，杜某某不得要求吴某庆、吴某强承担责任；若此后按照相关政策可以办理产权过户手续，杜某某如有需要，吴某庆、吴某强提供相关材料，但一切费用由杜某某承担；此外还约定，若有一方违约，需向对方承担损失赔偿责任。合同签订后，杜某某如约向吴某庆、吴某强交付八万元购房定金，对此，吴某庆、吴某强出具了收条。此后，杜某某未按约交付房款，其以诉争房屋系小产权房、双方所签订的房屋买卖合同违法为由，要求吴某庆、吴某强返还购房定金，但双方对此并未达成合意。

杜某某以双方签订《房屋买卖协议》后，其如约交付购房定金，但事后得知该协议违反相关法律规定为由，提起诉讼，请求判令确认杜某某与吴某庆、吴某强签订的《房屋买卖协议》无效；判令吴某庆、吴某强向杜某某返还购房款八万元，并承担自2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息。

吴某庆、吴某强辩称：诉争房屋并非小产权房而是自家宅基地翻新房屋，法律并未明文禁止农村房屋不得对外转让，且杜某某明知无房产证，本人不负责办理产权过户手续。双方在意思表示真实的情况下签订房屋买卖合同，该合同并未违反相关法律规定，应当依法生效。此外，因杜某某未按照合同约定支付相应房款，本人因已与杜某某签订合同而拒绝其他看房请求，杜某某提出解除合同对本人造成损失，对此，杜某某应当承担赔偿责任。综上，双方签订的房屋买卖合同依法有效，杜某某所交付的购房定金不予退还。故请求法院依法驳回杜某某的诉讼请求并由其承担诉讼费。

另查明：杜某某系天龙村村民（屈原镇天龙村村民），吴某庆、吴某强出售给杜某某的房屋系位于杨某村（某镇镇杨某村）集体所有制土地上翻修的房屋。

【 争议焦点 】村民与受让人签订买卖合同，将农村房屋及宅基地使用权转让给受让人，受让人与村民不属于同一集体经济组织，此种情况下，合同是否有效。

【 审判结果 】一审法院判决：原告杜某某与被告吴某庆、吴某强签订的《房屋买卖协议》无效；被告吴某庆、吴某强返还原告杜某某购房款八万元；驳回原告杜某某的其他诉讼请求。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。

【 审判规则评析 】宅基地使用权系集体经济组织成员为建造个人住宅依法在其所属的农村集体经济组织所有的土地享有占有、使用的权力。宅基地使用权系依法由宅基地使用权人行使该权利，其他组织或个人不得侵占、毁坏宅基地。因此，转让宅基地使用权应当满足以下条件：第一，转让人拥有两处或两处以上的宅基地；第二，转让人需在征得集体经济组织同意的情况下实施转让行为；第三，转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；第四，受让人无住房和宅基地，同时，符合宅基地使用权分配条件。在以上条件同时具备的情况下，转让人才得以将宅基地使用权进行转让。

转让人与受让人就转让人所有的房屋买卖问题签订房屋买卖协议，约定房屋售价、房款的支付方式等事项。合同签订后，受让人按约定支付购房定金，嗣后因受让人得知其签订的房屋买卖合同违反法律规定而与转让人协商解除合同。由于该房屋系在原有宅基地基础上翻修扩建的，转让人若出卖宅基地上建造的房屋则应当包含相应的宅基地使用权。受让人虽为集体经济组织成员但其与转让人并非同一集体经济组织成员，受让人无权购买。转让人与受让人所签订的房屋买卖合同违反相关法律规定，因此，应当认定双方所签订的买卖合同无效。

【案例索引】湖北省秭归县人民法院 (2012)鄂秭归民初字第00780号一审民事判决书

 【参考资料】最高人民法院中国应用法学研究所《人民法院案例选》2013年第4辑(总第86辑)

【 适用法律 】

1.《中华人民共和国物权法》第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2.《中华人民共和国土地管理法》第十条

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

3.福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四十二条　农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年成员的身份证，向村委会提出申请，经村委会或者村民代表会议同意后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，不予批准住宅用地:

（一）已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的；

（二）出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。

农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续后，方可批准用地。

县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案，组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地，统一安排使用；对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续。

4.福建省人民政府办公厅关于印发《福建省农村村民住宅建设管理办法》的通知（闽政办〔2011〕189 号）

第十二条  村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（三）年龄未满18周岁的；

（四）不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（六）不符合“一户一宅”政策规定的。

5.《建制镇规划建设管理办法》建设部部令第44号第四章　房地产管理

第二十七条　在建制镇规划区国有土地范围内从事房地产开发、交易，按照《城市房地产管理法》执行。

第二十八条　房屋所有人应当向房屋所在地建制镇建设行政主管部门申请登记，由县级人民政府建设行政主管部门或者其委托的机构核实并颁发房屋所有权证书或房地产权证书。

房产转让或者变更时，应当向房屋所在地建制镇建设行政主管部门申请变更登记，由县级人民政府建设行政主管部门或者委托的机构核实并换发房屋所有权证书。

第二十九条　房屋所有人申请登记，应当提交房屋土地使用权证和下列证件：

（一）新建、扩建和改建的房屋，提交房屋所在地建设行政主管部门颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

（二）购买的房屋，提交原房屋所有权证或者房地产权属证书（以下简称房屋所有权证）、买卖合同和契证；

（三）受赠的房屋，提交原房屋所有权证、赠与书和契证；

（四）交换的房屋，提交双方的房屋所有权证、双方签订的交换协议书和契证；

（五）继承的房屋，提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；

（六）分家析产分割的房屋，提交原房屋所有权证，分家析产单和契证。

第三十条　房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第三十一条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、双方的权利和义务等条款，并向建制镇建设行政主管部门登记备案。

第三十二条　建制镇规划区内的房屋因建制镇建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理补偿，并对房屋使用人予以妥善安置。

被征用拆迁房屋的所有人或使用人应当服从建制镇建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延。

第四章　集体土地范围内房屋登记

第八十二条　依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。

法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。

第八十三条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；

（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；

（六）其他必要材料。

申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

第八十四条　办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

6.《房屋登记办法》建设部令第168号

第八十六条　房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

（五）证明房屋所有权发生转移的材料；

（六）其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

第八十七条　申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。